2026年　住宅ローンを無理なく返せる予算の決め方

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住宅ローンはいくらまで？予算を決める「額面月収20%」の法則

住宅ローンの予算を考えるとき、FP（ファイナンシャルプランナー）の世界で一つの目安としてよく言われているのが、「毎月の住居費は、額面月収の20%以下に抑える」という基準です。

実際に3,000万円を借りた場合、毎月の返済額と必要な年収はいくらになるのか、具体的な数字で見てみましょう。

30年固定金利（3%）での返済シミュレーション

※全期間固定金利3%、30年返済、ボーナス払いなしで試算

借入金額	毎月の返済額	総返済額	総利息（負担する金利）
3,000万円	約12.6万円	約4,550万円	約1,550万円
2,000万円	約8.4万円	約3,030万円	約1,030万円

3,000万円を借りると、毎月のローン返済だけで約12.6万円になります。

しかし、マンションを購入すると「ローン以外の費用」が毎月上乗せされるのを見落としてはいけません。

【実録】ローン以外に毎月発生する「リアルな維持費」

マンションは、買った後にもさまざまなランニングコスト（維持費）と固定資産税などの税金がかかります。参考までに、我が家が実際に毎月支払っているリアルな維持費の数字がこちらです。

• 管理費・修繕積立金： 25,000円 / 月
• 固定資産税・都市計画税（年割分）： 約13,000円 / 月
• インターネット利用料など： 3,000円 / 月
• 駐輪場代： 600円 / 月

💡 我が家の毎月の維持費合計：約41,600円

先ほどの3,000万円のローン返済（約12.6万円）に、このリアルな維持費（約4.1万円）を足すと、毎月の実際の支払額は「約16.7万円（約17万円弱）」にまで跳ね上がります。

必要となる世帯年収の現実

この「毎月約17万円」の住居費を、先ほどのFP基準である「額面月収の20%」に当てはめて逆算してみます。

• 必要な月収（額面）： 約85万円
• 必要な世帯年収（額面）： 約1,020万円

「3,000万円の物件」でさえ、無理なく返済するには世帯年収1,000万円クラスが必要になるのが2026年の厳しい現実です。もし5,000万円の物件を検討しているなら、せめて2,000万円の頭金を用意しなければ、毎月17万円近い支払いが30年も続くことになります。

金利上昇×教育費ピークに勝つ「元金均等返済」という選択肢

2026年の今は金利の上昇局面であり、変動金利を選んでも先が読めないリスクがあります。最も避けたいのは、「金利が上がるタイミング」と「子どもの高校・大学の教育費のピーク」が重なってしまうことです。

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。

• 元利均等返済（全体の9割が選択）： 毎月の支払額がずっと一定。
• 元金均等返済（全体の1割程度）： 毎月返す「元金」が一定。最初は支払額が最も高く、年々安くなっていく。

実は我が家では、このマイナーな「元金均等返済」を選択しました。最大の理由は、「支払う総利息を劇的に抑えられるから」です。しかし、今の時代だからこそ、それ以外にも強力なメリットがあります。

元金均等返済の隠れたメリット

子どもがまだ小さく、教育費に余裕があるうちに高い返済額をガンガン返して元金を減らしておきます。そうすることで、将来一番お金がかかる「教育費のピーク（高校・大学）」が来る頃には、住宅ローンの毎月の返済額が勝手に安くなっている状態を作れるのです。元金の減りが早いため、将来金利が上がった時のダメージも最小限に抑えられます。

もし、あなたが利用しようとしている金融機関に「元金均等返済」の取り扱いがあれば、ぜひ一度シミュレーションを依頼してみてください。

⚠️ 注意点

元金均等返済は「最初の支払額」が高くなるため、銀行のローン審査が厳しくなりやすい（借入可能額が下がりやすい）というハードルもあります。

もし取り扱いがなかったり、初期の支払いがきつかったりする場合は、通常の「元利均等返済」でスタートし、余裕がある時に「期間短縮型の繰り上げ返済」を行うのが現実的で賢いアプローチです。実質的に同じ効果（利息カット）が得られます。

まとめ：家にお金をかけすぎるか、予算を下げるか

家は家族が幸せに暮らすための場所ですが、そのハコにお金を使いすぎて、日々の生活や子どもの進路、心の余裕を犠牲にしてしまっては本末転倒です。

2026年の今、満足いく家を予算内で買うためには、「ここまで住宅にリソース（家計の体力）を割くのか？それとも、条件を引き算して予算自体を下げるのか？」という冷静な決断が求められます。

思ったよりも予算が伸びないことに驚くかもしれませんが、購入前にこの厳しい現実を直視し、夫婦でシミュレーションしておくことこそが、10年後、20年後に「この買い方で正解だったね」と言い合える最大の自衛策になります。

まずは、お互いの額面月収の20%がいくらになるか、電卓を叩くことから始めてみませんか？

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